物业上市大潮又起。2018年6家、2019年10家物业公司陆续上市后，目前物业管理板块的上市公司已达23家。而疫情之下物业价值被二次发现，物管公司逆势而上。据新浪财经不完全统计，2020年港股尚有金融街(7.090,0.12,1.72%)物业、星盛商业、烨星集团(鸿坤物业)、正荣服务、宋都服务、建业新生活、兴业物联7家物管公司等待排队上市，资本市场物业板块扩容在即。

2月25日，正商实业旗下的兴业物联发布全球发售公告，将成为鼠年第一家上市的物管公司。受疫情影响，兴业物联将采用直播路演的形式招股。每股发行价1.5-2港元，发行1亿股，预计募资1.5-2亿港元，拟3月9日上市。

兴业物联在管项目包含17幢商用楼、3幢政府楼及1个工业园，总建筑面积为2.4百万平方米。并且全部项目均位于河南省郑州市，属于典型的区域型物业，在中指院2019年百强物业排名67位。

2018年兴业物业实现营业收入1.3亿元，与23家已上市的物业公司相比，兴业物联的规模相当于绿城服务的五十分之一，比最低的和泓服务2.2亿元的收入规模还要少约1亿。

值得注意的是，兴业物联仅是正商集团的非住宅物业部分，正商集团旗下的住宅物业直到2018年仍处于亏损当中。这也是为什么背靠河南本土房企龙头正商集团，兴业物联的规模还如此迷你的原因。

正商集团拆分非住宅物业 仅21个项目

招股书显示，最早兴业物联是从住宅物业做起。公司成立于1999年，同年接到首个住宅物业项目。2015年开始逐渐转向非住宅物业，同年首个非住宅项目是为建正东方中心提供物业管理服务。

根据《郑州市物业服务收费管理办法》(郑州市物价局及郑州市住房保障和房地产管理局于二零一四年八月一日联合颁布，并于二零一四年九月一日生效)，非住宅类物业服务收费实行市场调节价。因此，非住宅物业管理服务费可由物业管理公司与业主自由协商决定。

兴业物联从2015年开始接触非住宅物业也许正是看准了机会。2016-2018年及2019年9月，公司在管物业的平均物业费分别约为每月每平方米6.1元、每月每平方米6.3元、每月每平方米6.1元及每月每平方米6.3元。尽管公司历年平均物业费保持稳定，但对比郑州市2016-2018年同期每月每平方米5.77元、每月每平方米5.88元、每月每平方米6.07元，兴业物联的收费在平均值之上，近几年这一差距也在逐渐缩小。

正是由于非住宅物业物业费较高，所以正商集团选择了拆分盈利的非住宅物业上市。

以河南省平均水平为例，2018年河南省住宅物业约每月每平方米1.3元，住宅物业年期逾15年的住宅社区平均毛利率仅约20%及10%以下。而非住宅物业包括优质办公室及高级购物中心的平均毛利率可以达到30%-40%。

兴业物联最早在2017年登陆新三板，2019年1月摘牌。数据显示，2016-2018年实现营业收入分别为4727.6万元、7606.8万元、1.31亿元，复合年增长率约66.4%;毛利率分别为47.2%、50.2%、47.5%，高出地区平均值7%~10%。

而同期正商集团旗下的住宅物业管理部分(下称“正商物业管理”)分别亏损为630万元、4120万元、380万元，2019年才实现盈利。

不过正商集团就算剔除了影响大的住宅物业，以兴业物联目前的收入规模，也将刷新上市物管公司的营收下限，排在23家末位。业内人士猜测较小的规模会导致估值贬损。

目前，兴业物联仅21个在管项目，包括17幢商用楼、3幢政府楼及1个工业园，其中商用楼都是来自母公司正商集团。而正商集团本身就是以住宅物业的开发为主，根据住宅物业18.9百万平方米计算，非住宅与住宅的物业管理面积比例为1：7.8。长期来看，正商集团能够给兴业物联提供多大的发展空间还有待观察。

根据招股书显示，兴业物联储备的合约面积达到1.7百万平方米。可预见到2021年，公司在管面积或达到4.1百万平方米，预期收益将增加3358万元。不过对于资本市场来说，几千万的增长还不是一个吸引人的“故事”。

兴业物联郑州项目分部 来源：招股书

况且根据未来的规划，兴业物联仍将集中于非住宅物业。公司目前21个项目均位于河南省郑州市，按照在管物业建筑面积计算，兴业物联已经是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商。郑州市的甲等办公室物业预计2019-2023年新供应累计达1.3百万平方米。

试问，当河南省非住宅物业市场饱和之时，兴业物联该如何发展?

中标率低 并购或为最终目的

从业绩数据来看，兴业物联近几年的增长可观。2016-2018年实现营业收入分别为4727.6万元、7606.8万元、1.31亿元，复合年增长率约66.4%;同期净利润分别为1148.6万元、1927.9万元、3422.0万元，复合年增长率约72.5%。最新的2019年前三季度实现营收1.27亿元，同比增长41.9%。

而近乎50%的毛利率水平在目前23家物企算的上头部水平。但须知，目前大部分上市物管公司均为住宅物业，与兴业物联的高毛利率也无可比性。而物业营收的增长大部分依赖于在管项目的扩张，兴业物联报告期内88%以上的收入占比为商用楼宇，也就是说来自母公司正商集团的项目贡献了大部分的业绩驱动。

对于独立第三方开发的物业，兴业物联投标的中标率极低。截止2018年末及2019年9月，公司分别呈交8份、12份、7份及11 份标书，中标率分别为零、约8.3%、14.3%及9.1%。

另外，2018年兴业物联还多出一项物业工程服务，指的是为客户提供物业工程服务，包括规划、设计及安装保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统。这绝大部分收入也均来自正商集团开发的物业。

此次上市，按照发行价格的中位数1.75港元计算，兴业物联募资净额将约为1.44亿港元(折合人民币1.3亿元)。其中约72.3%也就是104.3百万港元(折合人民币0.9亿元)，用于收购专注非住宅物业的物业管理服务供应商或项目公司，以提高公司在河南省及河南省邻近省份的覆盖范围;或向不同类型的物业提供物业管理服务以补充业务能力。

剩下的约 7.2%将用于提升物业工程服务;约10.5%将用于提升物业管理服质量;约 10.0%将用作一般营运资金。

此外，在招股书中兴业物联特别提到，新冠疫情对公司影响不大，分包商分配在管物业的工人已于2020年2月9日或之前复工。最新公开信息显示，兴业物联招股第一天超额认购倍数达42倍，成为“复工”以来的第一只热门申购的新股。公司上市首日是否能延续这一市场热情，我们拭目以待。

关键词： 正商集团