随着一纸公告，会德丰(HK：00020)历时3天的停牌之谜，终于揭晓答案。

2月27日，会德丰发布公告表示，将私有化退市。交易完成后，这家在资本市场浸淫37年的老牌港资公司，将彻底退出资本市场舞台。

对于吴氏家族的这一决定，市场颇感意外。早在2017年，九龙仓集团(HK：00004，下简称“九龙仓”)拆分九龙仓置业(HK：01997)上市时，关于吴氏家族私有化九龙仓的声音就甚嚣尘上，然而最终被私有化的却是会德丰。此次剧情反转的背后，隐藏着吴氏家族怎样的考量?

老牌港企私有化背后，筹谋业务整合?

多年来，因在香港物业方面有业务重叠，会德丰私有化九龙仓的传闻一直未有间断。

2017年11月，九龙仓置业从九龙仓集团分拆上市，主要负责在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资，本质上更像是一个房地产信托基金——单纯持有香港的优质收租物业。

而九龙仓则主要在内地从事地产发展及投资、其它香港物业及于香港和内地的非地产业务。会德丰集团(九龙仓除外)则主要在香港从事地产发展，以及透过会德丰地产在新加坡从事地产投资及发展。

可以看到，三个平台均有涉足香港业务。也因而，其业务整合的传闻不时传出。不过在屡次的传言中，私有化的主角一直是九龙仓，然而最终被私有化的却是会德丰。

对于吴氏家族的选择，中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示，维持上市公司的地位，一则需要较高的维持成本，二则需要在公司运作方面相对公开透明，对具体业务操作的自由度有约束和影响。这对于运营稳定且旗下拥有九龙仓系两家上市公司的会德丰来说，维持上市公司地位，或许没有太大意义。

值得一提的是，这是否意味着会德丰将开始解决三个平台之间的同业竞争问题?对此，花旗表示，若果私有化计划成功，吴光正家族将会直接拥有九龙仓置业45.9%权益，并持有九龙仓50.2%权益，以及拥有香港330万平方米的未出售建筑面积土地储备，包括位于启德、长沙湾、观塘及将军澳的项目。

该行估计，吴光正家族随后可以将这些香港物业资产以账面价格出售予九龙仓，以便将现金循环到吴光正家族以进行私有化。该行又预计，九龙仓将会成为香港及内地物业发展的分支，而潜在的交易可由九龙仓的逾400亿元股票投资组合提供资金。

但柏文喜认为，会德丰的地产相关资产是否会注入九龙仓系，目前还只是个假设性的问题。会德丰持有的地产相关资产质量还是不错的，如果注入应该对九龙仓系的股价及长期发展是利好的。但因为会德丰向这两家上市公司注入资产的行为构成关联交易，也要注意对价和交易方式的公允性，是否会损害上市公司的公众股东的利益。

同时，柏文喜也指出，“以会德丰的实力，有需要的时候可以随时组合最适合股市价值的模式再上市。”

饱受争议的71.9港元

根据私有化方案，吴光正家族建议就会德丰股东持有每股股份获分派1股九龙仓置业及1股九龙仓股份;要约人将以现金按每股12元代价向股东支付款项，代价将约为81.8亿港元。

按停牌前最后交易日九龙仓置业每股40.2港元及九龙仓每股19.7港元的价格，每股协议安排总金额为71.90港元的行使价，较会德丰24日停牌价47.25港元/股溢价52.2%。

对于该价格，花旗认为，以1.17倍账面价值进行收购似乎合理，并可能会被大多数少数股东接受，相信能够达成私有化的机会很高。

然而，有市场观点认为，短期来看，会德丰以52.2%的溢价回购投资者手上的股票，投资者多有盈利。不过对于投资者而言，以会德丰早前的股价表现来看，未来走势应是目前股价的2倍以上，对标为新鸿基地产。而通过股份置换的方式回购投资者手上的股票，则将九龙仓和九龙仓置业股票的走势风险转嫁，对于投资者而言风险更大。

然而，不论是主要负责内地销售物业的九龙仓，还是香港持有物业的九龙仓置业，现阶段都面临较大的业绩压力。

一方面，由于内地“限价”等政策迟迟未开放，本就在内地地产销售表现不太抢眼的九龙仓，面临更大压力。2月18日晚间，九龙仓发布盈警，预计2019年股东应占集团盈利同比下降约50%。

另一方面，过去一年，香港零售业市场面临着前所未有的“寒冷”。根据九龙仓置业的中报，前6个月，被誉为九龙仓置业租金“血牛”的海港城总销售额同比微跌1%，至184.97亿港元。同时，2019中期报也显示，九龙仓置业发展物业收入1000万港元，同比减少85%。营业亏损1400万港元，2018年同期亏损4600万港元。

财报表示，近两年亏损都是因为上市附属公司海港企业有序撤出发展物业分部所致。彼时，在业绩发布会上，九龙仓置业主席吴天海表示不看好下半年的酒店业和零售业。而2020年开年新冠疫情，对九龙仓置业来说也是一个不小的挑战。

反之，截至2019年6月30日止6个月，会德丰实现收入217.13亿港元，同比增长23.53%;营业盈利126.79亿港元，同比增长31.42%;股东应占纯利83.27亿港元，同比减少3.22%。此外，截至2019年6月30日，集团旗下管理的土地储备为630万平方呎。而2019年，会德丰拿下了多宗地块，目前，会德丰与中海已经成为香港启德跑道区大地主。

对比三家上市平台的经营情况，中小股东最终是否会统一私有化，尚难以论断。同时，退市也并不意味着结束，未来吴氏家族又会施展怎样的资产腾挪术，又是否会再次推动会德丰上市?

关键词： 香港物业 会德丰